期房销售2-3年左右的交付期限约束下
地产
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admin
2019-07-06 10:26

  受资金环境、房企开发策略等因素扰动。2016-2018年,我国期房销售高增,但重心向施工前端倾斜,施工后端投资不足、导致竣工较缓。3年左右的交付期限约束下,今年竣工改善预期较强。

  2018年中起,房企投资重心逐渐回归施工后端;去年底以来,伴随融资环境改善,房企复工明显加快,竣工增速已开始回升。2018年中起,房企期房交付压力渐增,开发重心逐渐向施工后端回归;部分存量项目实现复工,对施工和建安起到一定支持。去年底以来,伴随房企融资环境改善,房企净复工明显加快,建安投资和竣工增速开始回升。竣工链上,平板玻璃等产销增速已经止跌回升。

  节奏上看,4季度或将是住宅竣工高峰期,可关注11、12月竣工数据变化。历史规律显示,11、12月是房屋竣工和交付高峰期,占全年4成左右,或与房企在年底确认销售收入、进行财务核算的微观行为有关。参考房天下预计交付面积数据,预计全年交付面积增速或在10%-20%之间,4季度或将是交付高峰期。

  分区域来看,东部地区竣工缺口较大;其中,北京、江苏等省(市)2019年交付压力或相对较大。分区域来看,东部地区竣工与期房销售的缺口较大;其中,北京、江苏、浙江、广东等省(市),今年面临较大交付压力。此外,中部地区的湖北、安徽和江西,西部地区的重庆、广西和贵州,也存在一定交付压力。

  “有保有压”调控思路下,需密切关注政策环境,尤其是融资政策的变化,对地产的可能影响。5月以来,房企融资监管总体趋严,代表性房企5月融资明显减少;受融资收紧制约,房企复工对地产投资的支持已现边际走弱迹象。考虑到复工对资金环境较为敏感,需密切关注融资等政策环境的变化及可能影响。

  事件:今年1-5月,住宅竣工面积累计同比增速-10.9%。(资料来源:国家统计局)

  2016年以来,我国期房住宅销售高增、但竣工不足,市场对2019年竣工改善预期较强。2016-2018年间,我国期房销售面积明显增长,期房占商品房总销售面积的比重也快速抬升,由2016年的77%升至2018年的84%。较好的销售提振下,房企新开工意愿也明显增强,2016-2018年间新开工面积高速增长,年均复合增速13%。住宅销售和新开工高增的同时,竣工却较为疲弱,竣工面积连续两年负增长。期房销售与竣工之间存在较大缺口,使得市场对2019年竣工改善预期较强。

  历史经验显示,房屋竣工情况中长期受合同交付期限约束,短期受资金环境、房企开发策略等因素扰动。传统地产周期中,竣工一般滞后于期房销售8-12个季度,这与期房销售2-3年的交付期限约束有关。短期来看,房企竣工情况受资金情况影响较大,当资金来源明显承压时,房企倾向于放缓已预售未竣工环节施工,进而影响竣工进度;例如,2014年地产销售走弱、房企资金来源明显承压阶段,房地产项目净停工明显增加,使得销售和新开工向竣工传导的时滞明显拉长。此外,房企的开发策略也会影响竣工进度,例如“高周转”即为重视施工前端开工、放缓施工后端竣工的典型策略。

  过去3年,房企投资重心向“新开工-预售”环节倾斜,而施工后端进度放缓、拖累竣工。2016-2018年,棚改货币化安置提振地产销售背景下,房企拿地和新开工力度较大,土地购置面积和新开工面积均维持高速增长。然而,高增的新开工对施工面积和建安投资的拉动却并不显著,不变价建安投资增速甚至在2017年明显走弱,反映房企投资重心向施工前端(“新开工-预售”环节)倾斜,而施工后端(“预售-竣工”)投资力度不足。

  2018年中起,房企期房交付压力渐增,开发重心开始向施工后端倾斜;较为紧张的资金环境制约下,2018年下半年建安投资和竣工增速仅止跌企稳。2018年中起,房企施工重心开始向后端(“预售-竣工”环节)倾斜,2018年下半年净停工面积逐步减少,部分存量项目实现复工,对施工和建安起到一定支持。但是,房企融资环境总体较为紧张的背景下,2018年下半年房企复工力度较为有限,建安投资和竣工增速也仅仅是止跌企稳,尚未出现明显的改善。

  去年底以来,伴随房企融资环境改善,房企净复工行为明显加快,建安投资和竣工增速开始回升。2018年底以来,伴随房企融资环境逐步改善,房企债券发行规模明显增加、融资成本趋于回落,复工行为也明显加快。今年年初以来,房企净复工规模明显增加,对施工的拉动作用大幅抬升、显著好于历史同期,建安投资增速也开始转负回正,前5月同比增长5%。较好的建安投资支持下,年初以来住宅竣工面积跌幅有所收窄,今年前5月同比下跌10.9%、较去年中最低点跌幅(下跌-13.2%)已有所收窄。

  伴随地产竣工增速逐步回升,平板玻璃、部分家电产销情况也出现一定改善。玻璃作为房屋竣工前所需的重要建筑材料,产量领先于住宅竣工面积发生变化 。玻璃产量增速于2018年1季度触底、此后开始回升,从1.0%升至今年1季度的9.9%。与新房竣工关联较大的下游家电消费品中,电冰箱和太阳能热水器销量增速,分别从去年年中和3季度起触底回升,销量跌幅显著收窄。考虑到二手房挂牌和成交的改善主要出现在今年1季度,逻辑上较难影响前期家电销售,电冰箱和热水器销量增速的企稳回升,或与去年中以来地产竣工的企稳回升存在一定关联。

  结合房屋竣工和交付的季节性规律来看,今年4季度或是住宅竣工的高峰期。历史规律显示,4季度是房企竣工交付的高峰期,其中仅11月和12月竣工面积占全年比重4成左右;这一现象,或与房企在年底确认销售收入 、进行财务核算的微观行为有关。与新开工领先滞后关系较好、并与竣工面积关系较大的房天下预计交付面积数据,反映的交房行为也向4季度(尤其是12月)集中。参考房天下数据,今年全年预计房屋交付面积增速或在10%-20%之间,4季度或是竣工高峰期。

  分区域来看,东部地区竣工缺口相对较大,北京、江苏等省(市)今年交付压力较大。假设期房最短交付期限为1年,可以通过对比过去3年期房销售面积和过去2年住宅竣工面积,大致观察可能存在的竣工缺口。分区域来看,东部地区期房销售与竣工缺口最大;其中,北京、江苏、广东等东部省(市),2019年面临较大的交付压力。此外,中部地区的湖北、安徽和江西,西部地区的重庆、广西和贵州,也存在一定交付压力。

  “有保有压”调控思路下,需密切关注政策环境,尤其是融资政策的变化,对地产市场的可能影响。5月以来,针对资金违规流入领域的融资监管明显趋严。融资环境收紧背景下,5月房企融资规模明显收缩,40家代表性房企单月融资368亿元,为2017年以来单月最低水平。融资环境收紧的同时,加强需求端调控的热点城市也明显增加,销售回款或较难对房企资金来源起到有效支持。考虑到房企复工对资金环境较为敏感,需要密切关注政策环境,尤其是融资政策的变化及可能影响。

  1)t2016-2018年,我国期房住宅销售高增、但竣工不足。期房销售2-3年左右的交付期限约束下,市场对2019年竣工改善的预期较强。

  2)t过去3年,住宅竣工不足,与房企投资重心转向施工前端(“新开工-预售”环节),而施工后端(“预售-竣工”)投资力度不足有关。

  3)t2018年中起,房企期房交付压力渐增,开发重心开始向施工后端倾斜;去年底以来,伴随融资环境改善,房企净复工明显加快,建安投资和竣工增速开始回升。

  4)t结合房屋竣工和交付的季节性规律来看,今年4季度或是竣工高峰期,需关注11、12月竣工数据的可能变化。

  5)t分区域来看,北京、江苏、浙江等东部省(市),2019年交付压力较大;考虑到竣工受融资环境影响较大,需密切关注政策尤其是融资政策的变化及可能影响。

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